Lunes, 24 Octubre 2016 19:08

Denuncian estafas con lotes: el caso de Villa Don Carlos

Escrito por  Jaquelina Martinez

La Dirección Provincial de Defensa al Consumidor recibe denuncias por publicidad engañosa y estafa en negocios inmobiliarios de Rosario y alrededores. Entre los reclamos de los vecinos figuran la falta de obras en los loteos y de servicios públicos. Leonardo Gianzone, titular del área, dijo que la responsabilidad recae sólo en las empresas y no en los municipios. No obstante, el caso de Villa Don Carlos (en Villa Constitución) demuestra lo contrario.

En los últimos años surgieron en Rosario y ciudades aledañas (como Funes, Roldán y Villa Constitución) grandes emprendimientos inmobiliarios que, con terrenos accesibles, prometen el sueño de la vivienda propia a muchas familias. Estos barrios abiertos residenciales ubicados a las afueras de los centros urbanos han tenido, sin embargo, varias denuncias por incumplimiento a la hora de otorgar los servicios básicos; como así también por ofertarse como terrenos en cuotas y en realidad ser un fideicomiso inmobiliario.

En comunicación con La Brújula de la Mañana, el director Provincial de Defensa al Consumidor, Leonardo Gianzone, explicó los principales conflictos y cómo actúa el organismo para mediar entre las partes. “Hace unos años venimos recibiendo denuncias de ofertas y promesas de determinados bienes o servicios públicos en la compra del lote, que después se demora demasiado tiempo o no se cumplen”, precisó. Dentro de los reclamos, se destaca la falta de servicios públicos (agua, luz y/o gas) que las empresas se comprometen a realizar pero después entregan los lotes y no están.

“En estos casos suceden dos cosas: en primer lugar, hay publicidad engañosa o insuficiente; y en segundo lugar, se incumple el deber de información”, arguyó el funcionario. Es responsabilidad del desarrollador cumplir con lo prometido en la publicidad de venta, aún cuando en las cláusulas de contrato no figuren, según establece la Ley Nº 24.240 de Defensa al Consumidor. Por otro lado, el deber de información es uno de los más importantes: “Si no hay información sobre lo que ofrecen, podemos multar por infracción a la ley; siempre y cuando quede acreditado en el expediente”.

Sobre la responsabilidad comunal en el conflicto, Gianzone destacó que no tiene ningún tipo de implicancia. “Los municipios solo dan la autorización del loteo, no interviene en la comercialización de eso que autorizó. El Estado después podrá ver alguna cuestión con el adquiriente del terreno, pero frente al consumidor el Estado no es responsable”, aseguró.

En este sentido, aclaró que es un argumento que muchas veces utilizan las empresas para decir que el Estado no le habilita determinados servicios, cuando la responsabilidad pasa por el desarrollador. Mientras tanto, en el medio se encuentran los dueños de los lotes que se hallan sin respuestas de ninguna de las partes.

Negociados y operaciones fraudulentas

Desde la Dirección Provincial de Defensa al Consumidor no se hizo mención a las denuncias que enfrentan varios vecinos de la región, al ingresar a un contrato con carácter de fideicomiso cuando en realidad se le había ofrecido acceder a terrenos en cuotas. Evelyn Casa, miembro de la Asociación Usuarios y Consumidores Unidos, agrupación que denunció las operaciones fraudulentas que se realizaron en el loteo Villa Don Carlos a cargo del Grupo Landsy Gilli inmobiliarias en Villa Constitución.

Según explicó, Villa Don Carlos llegó a la ciudad con un “mega proyecto” dentro de un predio de 50 hectáreas y a solo 10 cuadras del casco urbano. “Eran lotes a precios accesibles y con facilidades de pago, algo que era casi imposible de acceder por los precios que tenían”, precisó. De este modo, el emprendimiento se volcó a un sector joven con el slogan de acceder al primer terreno (TU) en cuotas: “En ningún momento explicaban lo que era un fideicomiso, además había mucha publicidad por parte de la municipalidad ofertando esos lotes que eran privados, y eso también generaba confianza en la gente”.

Si bien sabía que adhería a una inversión de riesgo, muchas personas “creían que estaban pagando su terreno”. “Cuando la asociación se puso a estudiar en detalle el contrato, empecé a notar diversas irregularidades y desde la Asociación empezamos a mandar cartas documento intimando a la empresa para que rinda cuentas. Al no tener respuesta, decidimos entablar una demanda judicial y nos dirigimos al primer organismo que es la Oficina de Defensa al Consumidor de la Provincia”.

La principal irregularidad que denunciaron fue que Villa Don Carlos “no es un fideicomiso, sino un loteo ya que cumple con todas las pautas legales para serlo”. En el fideicomiso las partes se ponen de acuerdo para invertir. Hay tres partes: los inversores son los fiduciantes, que aportan los fondos necesarios para comprar el terreno y costear la obra; el fiduciario es quien recibe el dominio de los fondos para adquirir el inmueble, inscribirlo a su nombre en forma temporal y llevar adelante el emprendimiento; y una vez finalizadas las obras, transmitirá a los beneficiarios el dominio de las unidades.

Sin embargo, la denuncia surgió porque la parte fiduciante y la fiduciaria forman parte del mismo grupo económico. “Los inversores también son los mismos titulares de la inmobiliaria que comercializa, es decir la parte fiduciaria y los futuros fideicomisarios que de quedar un remanente o ganancia se la quedarían”.

“Un fideicomiso en la práctica es otra cosa: es un patrimonio de afectación que se administra de forma separada y se deben rendir cuentas a quienes lo integran. Ellos tienen una cláusula que dice que solo se rinden cuenta entre ellos”, puntualizó Casa.
Estas irregularidades llevaron a la Asociación a presentar una demanda judicial colectiva en 2014, pidiendo “que el juez saque la figura de fideicomiso y la ponga como loteo”. La herramienta en la que se basaron fue que la publicidad del emprendimiento era “tu lote en cuotas”.

“Nuestra principal demanda es que se aplique la ley de loteo; es decir que pagado un 25% la gente puede acceder a la escritura y que ellos son los únicos obligados a entregar un lote con todos los servicios, de acuerdo con lo pactado", detalló. Por otra parte, agregó que la modificación en el precio final se da también a partir del pago de una tasa local que exige la municipalidad de Villa Constitución a la empresa y  que “ellos trasladar a los clientes”.

“Todo esto lo denunciamos en la causa civil, pero el colapso fue el año pasado cuando la gente terminaba de pagar las 48 cuotas y la realidad es que no estaban hechas ningunas de las obras”.  Esta situación provocó que ninguno de los vecinos que terminó de pagar tenga la escritura del terreno.  
Otra grave anomalía salió a la luz con el cambio de gestión en diciembre del año pasado en Villa Constitución. “La municipalidad se había reservado 200 de 898 lotes como garantía para terminar las obras, si la empresa dejaba de realizarlas”. Sin embargo, una investigación reveló que de “los 200 lotes quedaban solo alrededor de 40, porque los otros 160 los habían vendido”.

El rol del municipio

La nueva gestión a cargo de Jorge Berti realizó en marzo una reunión con alrededor de 600 personas e hizo un informe donde se mostró el estado de abandono del predio, y cómo las pocas obras ejecutadas estaban  mal hechas. “No daban los niveles de agua, las calles estaban por debajo de lo que deberían con lo cual habría riesgo de inundaciones; sumado al material acopiado que se perdió y al hecho de que las contratistas se fueron porque no les pagaban”, enumeró

“En abril la municipalidad hizo una denuncia penal por estafa por haber vendido esos 200 lotes y nosotros como Asociación, que veníamos trabajando la parte civil, pedimos anexarnos en la causa como querellantes. Nos lo negaron porque el juez consideró que no cumplíamos con los requisitos formales. Apelamos esa resolución y ahora estamos en el marco de esa gestión”, reseñó.

Por otra parte, Matías Martínez, vocero de los vecinos damnificados, sostuvo que “hubo una falta muy grande de la empresa y otra muy grande del municipio; se tratan de cubrir diciendo que es un contrato entre privados, y eso no es así”. “En primer lugar, donde está Villa Don Carlos era un terreno de uso de campo y fue a través de un decreto que 8 concejales aprobaron que pasó a ser urbano. Este decreto se firmó un 2 de diciembre de 2011 y el 10 de diciembre del mismo año se iban 4 concejales, dejando expuestas claras maniobras para que se apruebe lo antes posible”, contó.

Al respecto, acotó que “para que la empresa se pueda instalar se hizo un colector cloacal madre para ayudar a Villa Constitución, que estaba bastante complicado con el tema de cloacas”. También resaltó una resolución dispuesta por la provincia que iba dirigida a este tipo de desarrollos y que los obligaba a un estudio de impacto ambiental e hídrico, para evitar inundaciones. “Entró en 2013 y se aprobó en abril de 2015. Es lo que ayudó a la empresa a justificarse por el hecho de estar demorados, sin embargo a la fecha no hicieron nada”.

Actualmente, se realizan reuniones entre Fiscalía, municipalidad, provincia, los damnificados y la Asociación Usuarios y Consumidores Unidos, para llegar a un acuerdo y terminar las obras. “Queremos que no sigan vendiendo lotes en la provincia y sigan perjudicando gente”, subrayó Evelyn Casa; teniendo en cuenta los otros emprendimientos a cargo del grupo económico: Don Alejandro (Arroyo Seco), Funes City, Funes Town y Loteo Colonial (San Nicolás).

Fotografía: http://elsurdiario.com.ar